Классификация договоров коммерческого и социального найма

Контрольная работа

Смешанный договор — договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами

Общая авария в договоре перевозки — в морском праве ситуация, потребовавшая пожертвования частью груза или оборудования в целях спасания судна, груза и фрахта; также понесённый от этой ситуации ущерб.

Частная авария в договоре перевозки — убытки, связанные с непреднамеренным ущербом, причиненным транспорту или грузу.

Инкассо — вид банковской операции, при которой банк-эмитент обязуется по поручению клиента осуществить за счет клиента действия по получению от плательщика платежа и (или) акцепта платежа. Ст 874 ГК РФ

Иррегулярное хранение — хранение с обезличением применяется в случаях, прямо предусмотренных договором хранения, когда принятые на хранение вещи одного поклажедателя могут смешиваться с вещами того же рода и качества других поклажедателей

Сострахование — страхование одного объекта по одному договору страхования совместно несколькими страховщиками Ст 953 ГК РФ

Задание 2.

Составьте сравнительную таблицу договоров социального и коммерческого найма по следующим критериям – правовое регулирование отношений; юридическая характеристика договора; жилой фонд, являющийся предметом договора; стороны; объём передаваемых прав; порядок установления оплаты; основание возникновения правоотношений; права членов семьи нанимателя; согласие на вселение временных жильцов, основания и последствия выселения.

Договор социального найма

Договор коммерческого найма

Правовое регулирование отношений

Договор социального найма жилого помещения регулируется ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.

Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ

Юридическая характеристика договора

Консенсуальный, двусторонний, возмездный, бессрочный, письменный

Консенсуальный, двусторонний, возмездный, срочный (долгосрочный 5 лет, краткосрочный до 1 года), письменный

Жилой фонд, являющийся предметом договора

норма предоставления жилья установлена в размере 18 кв. метров общей площади на человека с учетом конструктивных особенностей жилья

площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Стороны

Наймодатель — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо. Наниматели — граждане, перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма)

(ст. 60 ЖК РФ)

Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

  • Наниматель – гражданин. (ст.671 ГК)

Объём передаваемых прав

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

  • (ст. 65, 67 ЖК РФ)

Наймодатель обязан 1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2)осуществлять надлежащую эксп луатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, 3)предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, 4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан 1)использовать жилое помещение только для проживания, 2)обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, 3) своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Порядок установления оплаты

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Оплата включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем)

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги. (ст. 154 ЖК РФ)

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ

Определяется по соглашению сторон. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

Основание возникновения правоотношений

Основаниями возникновения жилищных правоотношений в фонд социального использования являются: а) постановка на учет;

б) наступление очереди или установленных условий внеочередной получения

жилья; в) договор социального найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.

Права членов семьи нанимателя

Равенство жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. Лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении. (ст.672 ГК РФ)

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. (ст. 677 ГК РФ)

Согласие на вселение временных жильцов

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

(ст. 680 ГК РФ)

Основания выселения

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение разрешается по инициативе каждой из сторон:

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время может расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

2. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, в судебном порядке, но в случае:

  • А) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  • Б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или третьими лицами, за действия которых он отвечает;
  • В) повторяющееся нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  • Г) использования жилого помещения не по назначению.

Помимо этого, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. (ст. 83 ЖК РФ)

Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой:

1) наниматель жилого помещения может с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

2) по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • А) невнесения нанимателем оплаты за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • Б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или третьими лицами, за действия которых он отвечает.

3) в судебном порядке по инициативе любой стороны:

  • А) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
  • Б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

4) если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может уведомить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушение не устранено, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Последствия выселения

Правовым последствием прекращения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по данным договорам.

Выселение производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных изолированных жилых помещений по договорам социального найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер иного жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

2) с предоставлением иных жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления иных жилых помещений, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, постоянно нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. (ст. 84 ЖК РФ)

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. (ст. 688 ГК РФ)

Задание 3.

Лосев подарил своему родственнику Сидорову дорогие швейцарские часы. Вскоре отношения между родственниками резко ухудшились, и во время очередной ссоры Сидоров грубо оскорбил Лосева, а также нанес телесные повреждения водителю последнего, за что и был осужден к лишению свободы. В отсутствие Сидорова Лосев забрал у него из дома часы, заявив, что отказывается от исполнения договора дарения. Жена Сидорова обратилась в суд с требованием возвратить ей подарок.

Решите дело.

В соответствии с п.1 ст. 578 ГК РФ «Отмена дарения», Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Так как Сидоровым были нанесены телесные повреждения водителю Лосева, который не является последнему близким родственником, а Лосев был всего лишь оскорблен, то действие данной статьи на Сидорова не распространяется. Из этого следует, что подарок принадлежит Сидорову и Лосев забрал его из дома незаконно. Лосев должен понести наказание за грабеж по решению суда, а часы возвращены Сидорову.

Задание 4.

Безналичные (или электронные) деньги – это вещи или они обладают иной юридической природой?

Первоначально деньги имели материальную форму, то есть с точки зрения права являлись «вещами». С усложнением и развитием оборота деньги приняли бумажную форму и стали выпускаться только уполномоченным государственным органом — банком. Таким образом, они стали специфической категорией вещей — ценными бумагами.

Но прогресс не стоял на месте, и постепенно появилось такое понятие как безналичные деньги, которые «нельзя потрогать». С точки зрения права они перестали быть вещами, а стали правами. То есть человек в этом случае денег как таковых не имеет, а располагает лишь правом пойти в банк и попросить его либо выдать наличные деньги, либо сделать перевод.

Безналичные деньги — это не вещи, а права требования к банку совершить определенные действия. Счет в банке — это не физические деньги, а запись о наличии прав к банку и их размере. И расплачиваясь безналичными деньгами, мы не передаем их контрагенту, а передаем (уступаем) ему права.

Электронные деньги платежных систем и безналичные деньги банков, по юридической сути, представляют собой одни и те же права требования. Однако не всяким таким правом можно совершать оплату. Чтобы понять, как именно производится безналичная оплата, обратимся к правовой природе платежей, в том числе называемых электронными.

Правовая природа платежа двух контрагентов, использующих наличные деньги, достаточно проста: это исполнение обязанности оплатить что-либо путем передачи денег (и, как следствие, передачи права собственности на них).

Но осуществление безналичных платежей в юридическом смысле являет собой гораздо более сложную операцию и включает в себя механизм перевода долга, а также новации одного обязательства в другое.

Нематериальность безналичных денег очевидна. При этом, безналичные деньги, в отличие от современных наличных денег, действительно выражают право требования к банку и, во-вторых, они эмитируются не Центральным банком, а банками второго уровня (коммерческими банками).

Но, несмотря на эти, казалось бы, существенные отличия, безналичные деньги все равно относятся к тому же виду объектов гражданского права – к деньгам. Для денег как объектов вещных прав не важны их характеристики как права требования, но важно, что они выражают их значение меновой стоимости (номинал) все равно на каком материальном носителе. Это значение меновой стоимости в безналичных деньгах способно отрываться (т.е. жестко не связано) от материального носителя.

Итак, деньги как самостоятельный объект вещного права являются идеальными объектами, индивидуализируемыми их номинальным значением меновой стоимости. При этом и наличные, и безналичные деньги относятся не к индивидуальному, а к идеальному общественному сознанию, они обязательно объективированы (закреплены) на тех или иных материальных носителях будь то обычные ликвидные вещи, бумага или же электронная память компьютеров. Деньги являются объективной реальностью, и объективируются они конкретно определенным образом (один раз).

Исследователями подчеркивается, что сущность финансов предполагает “реальный оборот денег, реальное движение денежных средств, независимо от формы (наличной либо безналичной) расчетов, а не символическое использование денег”.

Для наличных денег, как и для безналичных характерно то, что непосредственно на объект нельзя воздействовать (здесь исключается действие с правом, а не с объектом), но можно лишь воздействовать непосредственно на материальный их носитель, являющийся уже другим самостоятельным объектом. Деньги не являются вещами. Но аналогично с тем как это произошло с ценными бумагами, деньги, являясь идеальным объектом (в силу их теснейшей прикрепленности к материальному носителю, и смешению в деньгах материального и нематериального объектов) имеют юридический режим схожий с режимом вещей. Так, деньги могут принадлежать их хозяевам, приобретаться и отчуждаться, обмениваться – деньги являются объектами вещных прав. Считать, что деньги (безналичные) не могут являться объектами вещных прав, на мой взгляд, не совсем правильно, ведь качество денег как имущества, принадлежащего на основе вещного права гражданину, является основой, дающей возможность для денег выполнять все свои функции и участвовать в товарообмене в качестве всеобщего эквивалента.

Таким образом, я разделяю позицию, по которой всякие деньги (и в том числе безналичные) являются объектами вещных прав. Объектом вещного права на деньги являются безналичные деньги, а не просто право требования (хотя последнее и предполагается современными безналичными деньгами).

В соответствии с этим, в отношении безналичных денег применяется и защита вещного права на деньги