Договор социального найма жилого помещения (2)

Курсовая работа

Договор найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

Актуальность настоящей курсовой работы состоит в том, что договор социального найма жилых помещений имеет ряд особенностей. Жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Целью курсовой работы является рассмотрение договора найма жилых помещений.

Задачи, вытекающие из поставленной цели, сводятся к следующему:

  • Определить предмет договора социального найма;
  • Исследовать форму договора социального найма;
  • Показать права и обязанности участников обязательства договора социального найма;
  • Рассмотреть договор коммерческого найма.

Предметом исследования курсовой работы является действующее законодательство регулирующие договор найма жилого помещения. Объект исследования составляют правоотношения связанные с договором найма жилого помещения.

Вопросы договора найма жилого помещения регулируются многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Жилищным кодексом. Важнейшим источником, регулирующим отношения в отрасли права на жилое помещение, является глава 18 ГК, и раздел 2 ЖК.

Полезным источником выступает судебная практика, позволяющая определить основные проблемы договора социального найма жилых помещений и наметить пути их решения. Судебная практика была взята из СПС «Гарант-максимум» и СПС «Консультант плюс».

7 стр., 3092 слов

Договор социального найма жилого помещения

... муниципального жилищных фондов, в силу закона не могут выступать стороной договора социального найма. 2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование, но без возможности распоряжения ...

В настоящее время вопросам договора найма жилых помещений уделяется все большее внимание, в частности, все чаще в периодической печати можно встретить бурное обсуждение данной тематики, что говорит об актуальности темы на сегодняшний день. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных.

1. Понятие договора социального найма жилого помещения

1.1. Предмет договора социального найма жилого помещения

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Предмет договора социального найма, является его существенным условием. ЖК РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, ЖК называет два основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность и пригодность для постоянного проживания (правильнее говорить о пригодности для проживания).

Последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил.

Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям» СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Названные правила и нормативы предусматривают следующие требования: к участку и территории жилых зданий при их размещении; к жилым зданиям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; к инженерному оборудованию; требования к водоснабжению и канализации; к лифтам; к мусороудалению; к содержанию жилых помещений.

30 стр., 14501 слов

Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального ...

... Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, коммерческого и социального найма, сравнительная характеристика условий этих договоров, а также проблем, связанных с реализацией гражданами ...

Вместе с тем ЖК РФ ориентировал законодателя на то, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, и порядок (т.е. процедура) признания помещения жилым должны устанавливаться на более высоком — правительственном уровне.

Соответственно, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, также установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 октября 2003 г. N 552.

Статья 62 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие «часть квартиры». И хотя ЖК РФ в ст. 62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи ЖК прямо предусматривают их в качестве предмета этого.

Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК).

Невозможность указанных объектов выступать в качестве предмета договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают критериям жилого помещения: изолированности и пригодности для проживания.

Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом прямо в ЖК РФ не говорится.

1.2. Форма договора найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ст. 162 ГК).

В юридической литературе отмечалось, что, «поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме».

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).

7 стр., 3353 слов

Классификация договоров коммерческого и социального найма

... временных жильцов, основания и последствия выселения. Договор социального найма Договор коммерческого найма Правовое регулирование отношений Договор социального найма жилого помещения регулируется ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы ...

Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК порядке. Малоимущими гражданами в целях ЖК являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Указанным категориям граждан, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилые помещения частного жилищного фонда (ст. 19 ЖК) в социальный наем не предоставляются.

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Данное конституционное положение, кроме прочего, свидетельствует о несостоятельности прежних подходов к решению жилищной проблемы. Ранее государство «принимало на себя» «все и вся» в жилищной сфере. Однако многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом.

4 стр., 1666 слов

Социальное обслуживание граждан пожилого возраста

... социальных услуг для граждан пожилого возраста Неотъемлемым элементом государственной системы социального обеспечения в РФ выступает социальное обслуживание престарелых, нетрудоспособных и семей ... условиях стремительно развивающегося экономического кризиса пожилые люди становятся самыми незащищенными членами ... в медицинское учреждение: уборка помещения; содействие в организации юридических ...

Осознание невозможности сделать жилищную сферу процветающей, обеспечить комфортным жильем всех желающих (в том числе нуждающихся в жилье) только силами и за счет государства послужило основанием жилищной реформы.

В социальный наем жилье предоставляется гражданам, которые являются нуждающимися в жилых помещениях, но не всем, а только тем, которые признаются малоимущими.

Жилищный кодекс, конечно, не мог установить, кого считать малоимущим. Прежде всего, потому, что уровень жизни в разных «городах и весях» России существенно различается. Вместе с тем в ЖК РФ называются два критерия, которыми нужно руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим.

Во-первых, это граждане, имеющие невысокий доход в расчете на каждого члена семьи. Предельный размер дохода, обеспеченность ниже которого дает возможность считать гражданина малоимущим, устанавливается органами местного самоуправления.

Во-вторых, у граждан, имеющих невысокий доход, нет имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. Если, например, в семье весьма низкий доход на каждого члена семьи, но у кого-либо из них имеется дорогостоящий загородный дом, то такие граждане не будут считаться малоимущими.

Отталкиваясь от приведенных положений ЖК, законами субъектов РФ должен устанавливаться порядок признания граждан малоимущими. Понятно, что в этих законах воспроизводятся два установленных ЖК РФ критерия. Но главное, они определяют, каким образом граждане подтверждают, что они являются малоимущими: какими документами подтверждается состав семьи, доход каждого члена семьи; как производить расчет дохода, приходящегося на каждого члена семьи; как учитывать, допустим, то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи временно отсутствует, например, в связи с призывом на военную службу; учитывается ли то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи имеет какие-либо льготы; какие документы должны быть представлены об имеющемся имуществе, подлежащем налогообложению, и как определяется его стоимость и т.д.

По-видимому, законом субъекта РФ должно устанавливаться, что учету подлежит все имущество, подлежащее налогообложению, принадлежащее отдельным членам семьи, находящееся в общей собственности всех членов семьи или некоторых из них. Вероятно, может предусматриваться, что малоимущими признаются граждане, имеющие невысокий доход, а принадлежащее им имущество, подлежащее налогообложению, по стоимости не превышает определенной (устанавливаемой органом местного самоуправления) суммы в расчете на каждого члена семьи и т.д.

Руководствуясь ЖК и указанным Законом субъекта РФ, каждый орган местного самоуправления должен назвать конкретные суммы. Предположим, установить, что малоимущими признаются проживающие в данном муниципальном образовании граждане, имеющие доход на каждого члена семьи не более чем … рублей, а стоимость принадлежащего членам этой семьи имущества, подлежащего налогообложению, не превышает … рублей либо его нет вовсе.

Итак, схематично решение вопроса о том, кто считается малоимущим, выглядит следующим образом:

1) ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться;

5 стр., 2292 слов

Договор социального найма

... гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется. « Жилищный кодекс РФ 2005г. кардинально поменял порядок получения муниципального или государственного, то есть бесплатного, жилья. Государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное ...

2) закон субъекта РФ устанавливает порядок признания граждан малоимущими;

3) орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.

По договору социального найма жилье может предоставляться не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам (например, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.).

Соответствующие указания могут содержаться как в федеральных законах, так и в законах субъектов Российской Федерации.

Для предоставления жилья в социальный наем этим категориям граждан не важно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, и какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях. Причем если малоимущие граждане признаются нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ (ст. 51), то Закон, предусматривающий возможность передачи жилья в социальный наем иным категориям граждан, может одновременно установить и другие критерии нуждаемости. Например, ввести такое основание признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, как проживание в коммунальной квартире.

По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным указанным в законе категориям граждан» в порядке, установленном ЖК РФ. Однако федеральный закон или закон субъекта Российской Федерации, определяя, что та или иная категория граждан может получать жилье в социальный наем, вводя дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений.

«Иным указанным в Законе категориям граждан» может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание, содержащееся в ч. 4 ст. 49 ЖК РФ, базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ).

И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ, договором социального найма жилого помещения.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные с нанимателем права и обязанности. Поэтому, хотя стороной в договоре найма и является один из членов семьи — наниматель, все члены семьи в равной мере наделены правами пользования жилым помещением и несут обязанности по договору найма.

Гарантией осуществления права пользования жилым помещением по договору социального найма (как и любым другим жилым помещением) является неприкосновенность жилища. Статья 25 Конституции Российской Федерации устанавливает: «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Правом на неприкосновенность жилища обладают лица, наделенные правом пользования или правом собственности на жилое помещение.

Наниматель жилого помещения и члены его семьи обязаны использовать жилое помещение по его прямому назначению. Статья 678 Гражданского кодекса РФ также содержит положение, согласно которому жилое помещение должно использоваться только для проживания в нем, то есть в соответствии с его целевым назначением. Пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма жилого помещения, должно осуществляться в соответствии с установленными правилами пользования жилыми помещениями.

4 стр., 1531 слов

Жилищные помещения. Жилые фонды

... других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, жилые помещения в общежитиях, специальные жилые помещения и жилые помещения коммерческого использования. Жилые помещения государственного жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда, до 1 июля ...

В соответствии с пунктом 2 статьи 61 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения (а также и члены семьи нанимателя, имеющие равные с нанимателем права и обязанности) в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Общее имущество в многоквартирном доме — помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и др.

2. Права и обязанности сторон по договору социального найма

2.1. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

В ЖК более четко, чем это ранее было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: ЖК закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению с установленными ЖК и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

10 стр., 4982 слов

Р рір р рір р р рёр виды жилых помещений

... критерий - благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Благоустроенность - понятие ... предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. 5. Помещение должно ...

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, «предусмотренную законодательством». Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Например: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа.

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то Кодекс наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ч. 2 ст. 66 ЖК. Наниматель может потребовать: а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

2.2. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

В ст. 67 ЖК предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

14 стр., 6828 слов

Договоры в сфере интеллектуальной собственности

... темы курсовой работы. Цель курсовой работы состоит в том, чтобы выявить и обобщить имеющуюся в правовой науке систему классификации договоров в сфере интеллектуальной собственности в свете изменений в ... имущественных прав на объекты интеллектуальная собственность "поощряет стремление создавать значительные работы и облегчает возможность использования этих работ в коммерческих целях". Следовательно, ...

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном ЖК, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК, иными законами и договором социального найма.

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК и другими нормативными правовыми актами.

Наниматель по договору социального найма, не исполняющий свои обязанности по жилищному законодательству, договору социального найма, может быть привлечен к уголовной, административно-правовой и гражданско-правовой ответственности:

Гражданско-правовая ответственность нанимателя перед наймодателем предполагает возмещение убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).

При этом должно быть доказано, что убытки у наймодателя возникли по вине нанимателя. Например, такие убытки могут возникнуть вследствие причинения вреда имуществу наймодателя (ст. 1064 ГК РФ).

Причем не только по умышленной вине нанимателя, но и по его неосторожности.

Как особую меру ответственности нанимателя, предусмотренной жилищным законодательством, следует рассматривать положения ЖК о расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке (в частности, в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев — ч. 4 ст. 83 ЖК), о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей или бесхозяйственном обращении с жилым помещением и др. (ст. 91 ЖК).

3. Договор коммерческого найма

3.1. Понятие договора коммерческого найма

Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право каждого на жилище. Однако лишь небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность, и далеко не у всех имеются правовые основания для пользования жилым помещением по договору социального найма. Усилия государства должны быть направлены на преодоление разрыва между декларированными конституционными ценностями и экономическими реалиями. Председатель Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькин подчеркивает: «Недооценка правовых ценностей, в первую очередь конституционных, может завести в тупик и существенно замедлить самые прогрессивные реформаторские процессы». В решении жилищной проблемы может прийти на помощь договор коммерческого найма жилого помещения.

Обеспечение права на жилище, особенно на современном этапе, может быть реализовано через расширенное применение этого договора. Договор может стать основным направлением удовлетворения в жилье тех групп населения, которые имеют средства, но либо не готовы их израсходовать на приобретение жилья, либо недостаточно средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья, к которым можно отнести г. Москву и другие крупные города.

Кроме того, повышение мобильности населения может увеличить спрос именно на сдаваемое помещение. Например, в Германии свыше половины населения живет в арендованном жилье, что далеко не всегда связано с нехваткой средств на его приобретение.

Договор коммерческого найма жилого помещения — институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), — удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. Указанный договор относится к видам договора найма жилого помещения, общие положения которых содержатся в гл. 35 ГК РФ.

Этого же мнения придерживаются и другие исследователи: «Юридическая конструкция главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения».

Особенностью субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда предлагается считать такие категории нанимателей, которые не подпадают под действие договора социального найма жилого помещения. В сферу применения этого договора входят также граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, желающие и имеющие возможность за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать в жилом помещении, предоставляемом государством либо муниципалитетом. Для этих категорий нанимателей государство и муниципальные органы вправе предложить частичную компенсацию оплаты жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда, что способствует быстрому продвижению очереди по договору социального договора.

В соответствии с Постановлением правительства г. Москвы от 27 ноября 2007 г. N 1008-ПП «О предоставлении гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения» очередникам (гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий) предоставляется компенсация по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения.

В условиях нуждаемости в жилых помещениях представляется обоснованным и необходимым использовать договор коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями лиц, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Сфера применения частного жилищного фонда коммерческого использования не ограничена, и заключение договора коммерческого найма жилого помещения полностью зависит от воли сторон договора. Императивом может стать обеспечение бывших членов семьи, не имеющих собственного жилья, что могло бы смягчить действие ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Этого же мнения придерживается П.И. Крашенинников: «Решение суда, устанавливающее обязанность собственника жилья обеспечить бывших членов семьи другим жилым помещением, может предусматривать предоставление этим бывшим членам семьи жилья по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования».

Несмотря на распространенность этого института на практике, договор коммерческого найма жилого помещения в кодифицированных нормативно-правовых актах отсутствует. Так, гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда).

Жилищный кодекс РФ содержит понятия «жилищный фонд коммерческого использования» (имеет отношение ко всем формам собственности) и «жилищный фонд социального использования». Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит понятие «договор социального найма жилого помещения», а понятия «договор коммерческого найма жилого помещения» не содержит.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» раскрывает Правила пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Органы местного самоуправления активно используют договор коммерческого найма жилого помещения для обеспечения граждан жильем и извлечения из этого прибыли. Так, в Законе г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы» раскрываются сущность, правовая природа и правовой режим договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с данным Законом правительство г. Москвы пропагандирует этот институт для населения посредством информирования о предложениях по коммерческому найму жилья через квитанции об оплате за коммунальные услуги. В рамках работы МУП «Московский городской центр арендного жилья» в соответствии с распоряжением Комитета муниципального жилья г. Москвы от 21 января 1999 г. N 14 «Об организации деятельности муниципального унитарного предприятия города Москвы «Московский городской центр арендного жилья», Порядком взаимодействия Московского городского центра арендного жилья и структурных подразделений Комитета муниципального жилья по реализации жилья на договорной основе и Постановлением правительства г. Москвы происходит работа с потенциальными нанимателями, т.е. теми, кто не является малообеспеченным и не имеет оснований для пользования жильем социального значения в настоящий момент, но также не имеет возможности приобрести жилье в собственность. Лицам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, также предлагается заключить договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда для скорейшей реализации их конституционного права на жилье.

Отсутствие соответствующих разделов в Гражданском и Жилищном кодексах, во-первых, нарушает логику закона, а во-вторых, не раскрывает ресурсы данного договора. Игнорирование развития института коммерческого найма жилого помещения ведет к неполному обеспечению возможностей для реализации права на жилище и недополучению государством (муниципалитетами) дохода (прибыли) от предоставления жилых помещений в пользование, а также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей), скрывающих свою деятельность. Кроме того, 18 подзаконных актов также содержат понятие «договор коммерческого найма», в соответствии с которыми, например, военные ведомства выделяют бюджетные средства для военнослужащих на оплату коммерческого найма (в частном секторе), а понятие и содержание данного договора законодательно на федеральном уровне не раскрыты.

Анализ Гражданского кодекса РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них затрудняет развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.

3.2. Элементы договора

К жилищному фонду коммерческого использования в соответствии с ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относятся также помещения, предоставляемые юридическими лицами работникам по договорам коммерческого найма жилого помещения при наличии у них на балансе жилых помещений.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только жилое помещение, определяемое в соответствии с нормами законодательства.

В рамках данного вопроса необходимо обратить внимание на норму предоставления жилого помещения. Минимальный размер предоставляемого жилого помещения законодательством не определен, что, по нашему мнению, требует изменения.

Признаки договора коммерческого найма жилого помещения.

Срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет).

Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок).

В связи с этим целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: «Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств».

В отличие от договора социального найма жилого помещения договор коммерческого найма (например, в соответствии с законодательством г. Москвы) является срочным договором, договором, заключаемым на определенный срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

По нашему мнению, указанная норма требует корректировки. Наниматели по договору коммерческого найма, если это не краткосрочный договор, выражают намерение проживать в жилом помещении как можно большее количество времени, учитывая, что жилище является благом, необходимым человеку на протяжении всей его жизни.

Поэтому следует изменить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения как максимального срока действия договора найма жилого помещения.

Нынешняя трактовка договорных сроков отталкивается от сроков исчисляемых, преклюзивных (пресекательных).

Однако существуют и иные виды сроков. «На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию», что имеет позитивную окраску. В последующем такое преобразование позволит создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных в законе или в договоре.

Представляется, что актуальным будет подразделение сроков на две категории:

  • определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно;
  • неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения.

Если в соответствии с действующим законодательством как максимальный, так и минимальный сроки исполнения долгосрочного договора найма жилого помещения установлены, то в краткосрочном договоре коммерческого найма жилого помещения минимальный срок договора не определен. В соответствии с принципом «разрешено все, что не запрещено» краткосрочный договор можно заключать как на месячный срок, так и на более короткие временные отрезки.

Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках на оплату, воздержания от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения выражена не в денежных средствах, налогообложение лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг или вещей в соответствии с рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан при наличии у них возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако не согласимся с утверждением, что «вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (статья 682 ГК РФ), должно быть исключено».

Существующие ныне цены, устанавливаемые наймодателями, влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья. Поэтому, на наш взгляд, формирование государством ценовой политики на рынке жилья посредством участия на этом рынке в качестве полноправного участника государства для договора коммерческого найма в государственном (муниципальном) жилищном фонде вполне допустимо. В случае необоснованного повышения цен в договоре коммерческого найма жилого помещения государство должно установить максимальный размер платы за жилое помещение посредством установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. В частном жилищном фонде государство также в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе установить максимальный размер платы за жилое помещение.

Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

По аналогии с порядком оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в договоре социального найма, если иное не определено договором, плата за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма должна осуществляться не позднее 10 числа месяца со дня заключения договора (ст. ст. 682, 687 ГК РФ).

Предпринимательский характер отношений. Свыше 57% жилищного фонда г. Москвы принадлежит частным лицам. Жилые помещения сдаются по договорам коммерческого найма и приносят доход (прибыль) их владельцам. Было бы справедливо, чтобы в случае получения прибыли, а не дохода также уплачивались налоги с такого ведения предпринимательской деятельности. В результате перехода к новому экономическому устройству поменялся и характер договора. Если ранее договор носил только потребительский характер [19] , то теперь, с признанием жилого помещения объектом права собственности, он стал носить также и предпринимательский характер. «Предпринимательским является как договор, в котором обе стороны являются предпринимателями, так и договор, в котором лишь одна сторона представлена предпринимателем. Объясняется это тем, что правовые особенности предпринимательского договора предопределяются особенностями предпринимательской деятельности, а она имеет место и в том случае, когда предпринимателем в договоре является лишь одна из сторон. Поэтому ст. 2 ГК РФ относит к предпринимательским как отношения между предпринимателями, так и отношения с участием предпринимателей»[20] .

Следует оговориться, что предпринимательский характер договор будет носить только в том случае, если наймодатель систематически получает прибыль (но не доход) от передачи помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и целью своей деятельности по передаче жилого помещения ставит извлечение прибыли. В остальных случаях договор коммерческого найма жилого помещения не будет носить характер предпринимательского договора.

В связи с этим появляется существенный как для теории, так и для практики вопрос: можно ли признать наймодателя, систематически получающего прибыль, предпринимателем? . Соответственно, является ли деятельность по предоставлению помещений в коммерческий наем предпринимательской? Необходимо отметить, что статус предпринимателя несет серьезные гражданско-правовые последствия: ответственность у предпринимателей образований выше ответственности иных лиц, участвующих в гражданском обороте (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

«Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. В интересах потребителя суд может применить к таким сделкам правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности». Так, наймодатель — физическое лицо со статусом предпринимателя не вправе ссылаться на невозможность выполнить работу по причине плохой работы слесарей, так как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств не являются обстоятельствами, снимающими ответственность.

Исходя из положений действовавшего в период возникновения спора Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» (утратил силу) объектом обложения таким налогом признавались доходы физических лиц, получаемые в течение года. Ныне доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц (подп. 4 п. 3 ст. 208 гл. 23 Налогового кодекса РФ), что свидетельствует о том, что граждане, получающие доход от сдачи жилого помещения внаем, не занимаются предпринимательской деятельностью.

В то же время в соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмыванию) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» в случаях, если не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно передало его по договору коммерческого найма и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 Уголовного кодекса РФ. При анализе таких противоречащих точек зрения законодателя и правоприменителя налицо правовой пробел, в данное время не имеющий решения ни в законодательстве, ни в научной литературе.

Для предотвращения занижения цены по договору коммерческого найма представляется обоснованным исчислять цену получаемых денежных средств в зависимости от стоимости квартиры и, исходя из этого, рассчитывать среднерыночную цену договора найма, соответственно, и получаемого дохода (прибыли).

Минимальный размер дохода (прибыли), исходя из которого отношения будут считаться предпринимательскими, предлагается установить законодательно. Он может быть рассчитан из количества сдаваемого жилья или конкретной суммы, которая будет превышать установленный минимум. Так, в случае, если лицо является собственником двух квартир, одну из которых сдает за стоимость, не превышающую установленного уровня, такая деятельность не должна считаться предпринимательской. Если же лицо является собственником жилья, суммарная прибыль от сдачи которого будет превышать установленный законом размер дохода (прибыли), то налицо будет выраженная предпринимательская деятельность. Разумеется, главным признаком предпринимательской деятельности наймодателя будет систематичность сдачи и направленность деятельности.

Под предпринимательской деятельностью Гражданский кодекс РФ понимает самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).

На основании указанного определения можно сделать вывод, что для предпринимательской деятельности характерен ряд признаков.

Первым признаком предпринимательской деятельности является осуществление деятельности с целью получения прибыли, т.е. наличие умысла получить прибыль.

По мнению экспертов журнала «Налоговый вестник», такое формальное соответствие деятельности гражданина по использованию жилого помещения признакам предпринимательской деятельности не является основанием к обязательной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, «в противном случае в настоящее время десятки миллионов граждан на основе заключенных договоров найма или аренды любого имущества нарушали бы норму ст. 2 ГК РФ, если воспринимать ее буквально. Это подтверждает несоответствие данной нормы реальности».

Позволим себе не согласиться с доводами к тезису, поскольку, руководствуясь позитивистским подходом к применению и толкованию закона, правоприменители должны следовать букве закона во избежание подрыва уважительного отношения к самому закону. В случае нецелесообразной нормы нельзя закрывать глаза на букву закона или толковать закон, как это удобно. В таких случаях необходимо отменять, изменять или дополнять такого рода правовую норму.

С содержанием тезиса, разумеется, следует согласиться, поскольку ситуация, действительно, весьма сложная. Существует необходимость регистрации договора коммерческого найма в целях сбора налогов с получаемых доходов и учета жилищного фонда. Решение данной проблемы пока не найдено. Сегодня только формируется осознание самой проблемы и поиск возможных способов ее решения. Так, Федеральная налоговая служба РФ предложила обязать риелторские организации предоставлять договоры коммерческого найма, заключаемые их клиентами. Однако не все граждане заключают договоры с помощью услуг, предоставляемых риелторскими компаниями. В дополнение к этому методу для решения указанной задачи было бы целесообразно разработать регистрационно-заявительную систему, по которой УФНС на основании предоставляемых им данных нанимателями и риелторскими компаниями могли бы рассчитывать налоги. Порядок расчета и уплаты налога должен быть установлен на федеральном уровне.

Вторым признаком предпринимательской деятельности является систематичность. Проблема заключается в отсутствии легального определения понятия «систематичность» в гражданском законодательстве, что может приводить к различным недоразумениям. Более того, эта проблема касается не только гражданского права, но и комплексного понимания права как системы, так как в других отраслях права данные дефиниции также встречаются.

Так, в уголовном праве цифровые пороги систематичности начинаются с повторности деяния более трех раз (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 января 2007 г. N 2).

В налоговом праве понятие «систематичность» означает повторность действий, получения прибыли два и более раза в течение календарного года (ст. 120 НК РФ).

Таким образом, понятие «систематический» означает повторяющееся хотя бы два раза событие.

Третьим признаком является деятельность, осуществляемая на свой страх и риск, характеризующаяся экономической самостоятельностью. При этом ответственность за возможные неблагоприятные результаты такой деятельности может возникать не только по вине предпринимателя, но и в иных случаях, не зависящих от него, за исключением действий обстоятельств непреодолимой силы.

В соответствии с данными признаками деятельность наймодателя, оформляемая договором коммерческого найма, будет полностью подпадать под определение предпринимательской деятельности, так как сутью отношений по поводу коммерческого использования жилого помещения является получение прибыли, а «если получение прибыли как цель не ставится изначально, деятельность нельзя назвать предпринимательской, и она не носит коммерческого характера».

В то же время существует мнение, что «данный договор если и можно назвать предпринимательским, то лишь в части, относящейся к продавцу; иными словами, он являлся бы предпринимательским лишь наполовину».

Действительно, договор коммерческого найма нельзя полностью отнести к предпринимательским договорам, так как для другой стороны договора, нанимателя, такая деятельность будет носить потребительский характер. Иначе такой договор можно отнести к предпринимательскому договору второй группы — между предпринимателями и потребителями. В данном договоре в силу специфики субъектного состава возникает подчиненность различным правовым режимам: для наймодателей основополагающими будут нормы публичного и частного права, для нанимателей — только частного. Поэтому предлагается считать договор коммерческого найма жилого помещения договором, обладающим признаками предпринимательского договора, а деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, — предпринимательской деятельностью.

Потребительский характер отношений. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ) (см.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 25 ноября 2006 г.) регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Сфера защиты прав пользователей жилого помещения весьма многогранна: это защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, защита прав пользователей электроэнергией в жилых домах, защита прав пользователей телефонными сетями в жилых помещениях, защита прав будущих нанимателей или собственников жилых помещений, пользующихся риелторскими услугами, защита прав пользователей жилыми помещениями как объектами, составляющими часть окружающей среды, имеющих право пользования безопасными с экологической точки зрения помещениями.

Существуют следующие виды обязательств наймодателя как лица, обеспечивающего потребительский рынок услуг:

  • обязанность надлежащего информирования нанимателя о сдаваемом жилом помещении;
  • обязанность обеспечения беспрепятственного пользования нанимателем жилым помещением;
  • обязанность своевременного произведения ремонта или право требовать замены бытовых приборов, мебели, сантехники и прочих обслуживающих жилище устройств сданного жилого помещения, если это предусмотрено договором;
  • обязанность своевременного реагирования на заявления нанимателя и решения возникших проблем с органами, осуществляющими эксплуатацию электросетей, тепло- и газообслуживания, телефонной станции с целью устранить возникшие неполадки.

Таким образом, в рамках договора (коммерческого) найма жилого помещения интересы нанимателя будут защищаться также законодательством о защите прав потребителей.

Заключение

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».

Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой устанавливает: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Договор социального найма жилого помещения заключается исключительно в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Библиографический список

[Электронный ресурс]//URL: https://psystars.ru/kursovaya/dogovor-sotsialnogo-nayma-jilogo-pomescheniya/

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета. 1993. № 237;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. ст. 14.

Судебная практика

4. Постановление ФАС Московского округа от 17.10.2005 N КА-А41/10273-05 // СПС Консультант

5. Постановление президиума Челябинского областного суда от 9 апреля 2003 г. (надзорное производство 4г03-823) // СПС Гарант.

Литература

[Электронный ресурс]//URL: https://psystars.ru/kursovaya/dogovor-sotsialnogo-nayma-jilogo-pomescheniya/

6. Ансон В.Р. Основы договорного права. М., 2007.

7. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ГроссМедиа, 2006.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2005.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2005.

10. Голощапов Н. А. Жилищное право — М.: ПРИОР, 2004. — 304с.

11. Гомола А. И. Гражданское право — М.: Академия, 2004. — 408с.

12. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, — 2004.

13. Гражданское право / Под ред. Е.А.Суханова. М., 2004. 682с.

14. Деркунский Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 Уголовного кодекса Российской Федерации // Российский следователь. 2007. N 9.

15. Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. М., 2005.

16. Жилищное право РФ / Под ред. М.М. Смирнова. — М.: Приор, 2004. — 144с.

17. Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика. 2004. N 2.

18. Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. 2007. N 3.

19. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2006. N 4.

20. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2004. N 4.

21. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. 2007. N 3.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2005. 880с;

23. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005. 449с;

24. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

25. Корнеева И.Л. Жилищное право РФ — М.: Юристъ, 2005. — 314с.

26. Крашенинников Е.А. Конституционное право граждан на жилище // Правоведение. 1993. N 4.

27. Крашенинников П. В. Жилищное право — М.: Статут, 2004. — 237с.

28. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9.

29. Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве // Российская юстиция. 2010. N 1.

30. Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист. 2008. N 5.

31. Покровский И.А. История римского права. СПб., 2008.

32. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

33. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. 2004. N 5.

34. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1.

35. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.

36. Седугин П.И. Жилищное право — М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2005. — 320с.

37. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2005. N 3.

38. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

39. Толкачев О.М. О мерах по эффективному управлению собственностью города Москвы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 3.

40. Толстой Ю.К. Жилищное право — М.: Пост-Фактум, 2004. — 128с.

41. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. 2005. N 9.